【房貸利息抵稅】房貸族90%以上人不知道！國稅局不會主動告訴你的事【不動產陳宙霆 | 房地筆記本】

最後更新日期：2024年06月18日

中華民國萬萬稅5月報稅季來臨，你的荷包準備好了嗎？「房貸利息抵稅」優惠政策其中一，令人驚訝的是，我問過身邊超過90%的人對此知之甚少，更不用說如何充分利用這項政策來減輕稅負了。國稅局作為政府的稅務機關，雖然提供了這項優惠，但往往不會主動向納稅人解釋如何申報以及申報後能帶來的具體好處。

本文將深入探討「房貸利息抵稅」這一主題幫助如何最大限度地利用這項政策來為自己節省稅金。無論您是剛開始接觸房貸，還是已經在還款途中的房主，這篇文章能幫助你。

１.什麼是房貸利息抵稅?

指的是在申報個人年度綜合所得稅時申報列舉扣除額，可以將支付給金融機構的房貸利息從稅前收入中扣除，以此方式降低稅負。扣除額上限為30萬元，其餘非自用住宅購屋貸款利息支出皆不適用。

２.房貸利息抵稅條件與適用對象?

2-1.房貸利息抵稅，需要符合條件說明！

1. 以列舉扣除額申報
   年度綜合所稅有「標準扣除額」及「列舉扣除額」「特別扣除額」三種扣除稅額方式，其中兩樣標準扣除額跟列舉扣除額是你可以自行選擇扣除最多做扣除，但只能二選一使用。
   因此，如果你是選用標準扣除額報稅，就沒辦法申報房貸利息抵稅喔。
   標準扣除額113年起單人131,000元整。每年有可能會調整。
   第三個特別扣除額可列舉也可不列舉都不影響。
2. 須是房屋產權所有人
   房子必須登記在本人名下或是配偶及扶養親屬所有；倘若房屋登記於父母名下，但並沒有申報扶養父母，就不可以抵稅。
3. 本人、配偶或受扶養直系親屬的戶籍有設籍在該房子裡面且無任何營業
   申報房貸抵稅的房子，必須登記本人名下，或者是配偶及受扶養親屬所有。如果房子登記在父母名下，但你並沒有申報扶養父母，也不符合抵稅條件。
   注意：
   3-1.必須在課稅該年度內完成戶籍登記，才可以申報房貸抵稅。
   3-2.房屋必須要自住使用，不能有租賃、供營業或執行業務使用，在家裡設立工作室、公司行號 就無法申請。
4. 以一屋為限
   如自己和配偶或受撫養親屬有超過兩戶以上或更多，就算符合條件，也只能選其中一間的房貸利息來扣抵喔！申報時扣除額上限為30萬，並且需要先扣除儲蓄利息。
   去年房貸利息30萬，去年存款利息10萬 30萬-10萬=20萬(20萬為可申報的扣除額)
5. 僅限金融機構購置貸款可申報
   只有跟銀行、信用合作社、農漁會信用部、保險公司及郵局等金融機構，申辦的自住目的房屋貸款利息才可申報抵稅，如果是向一般公司或私人借貸則不得扣除。
   

延伸導讀：法源：所得稅法第17條

３.房貸利息抵稅計算方式?

購屋借款利息－儲蓄投資特別扣除額 = 可申報的房貸扣除額

3-1.舉例上圖三狀況及其他舉例做房貸抵稅試算說明

1. 本人去年房貸支出為30萬加配偶及受扶養親屬去年存款利息35萬
   本人可申報房貸利息列舉扣除額為0元 。
2. 本人去年房貸支出為50萬加配偶及受扶養親屬去年存款利息15萬
   本人可申報房貸利息列舉扣除額為30萬元 。
3. 本人去年房貸支出為15萬加配偶及受扶養親屬去年存款利息9萬
   本人可申報房貸利息列舉扣除額為6萬元 。
4. 本人可申報利息扣除額30萬，但有部分自住有部分出租他人
   看房屋稅單上面的課稅比例如只有1/2的面積為自用另1/2非自用，因此只能申報扣除的房貸利息為：30萬 × 1/2 = 15萬

延伸導讀：想知道房貸利息試算(請點我)

４.房貸利息抵扣/房屋租金支出(只能二選一)

１.自用住宅購屋借款利息/上限30萬 (房貸利息)
２.房屋租金支出/上限1２萬(房租)
中華民國一百十三年一月一日起：房屋租金支出修法列為特別扣除額上限１８萬

只要有房子後就只能二選一，計算後找有最利的申報就對了。

舉例：
如工作地緣關係另租屋。這樣的做法並無問題，不過「租金扣除額」和「房貸扣除額」僅能擇一，不能同時申報扣除。

５.租屋期間買屋有算扣除額嗎?

可以，但是要算全年比例分配作為扣除額。

６.房貸利息抵稅不適用情況

1.部分特殊情況下，如增貸及二胎房貸不適用於房貸利息抵稅。

舉例來說，若納稅人原先購屋時向A銀行貸款，還有300萬元本金沒有還清，後來改向B銀行轉貸款600萬元，來還清A銀行貸款，此時雖然貸款600萬元，但只能就原先剩下的300萬元貸款部分繳付的利息，列報扣除。

2.向金融機構申辦時要以購置自用住宅房貸，非投資性房貸。

７.房貸抵稅要準備證明文件有哪些？

自用住宅購屋年度繳納利息單據正本跟承辦銀行申請。
註：利息單據上如未載明該房屋之坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途，應由納稅義務人自行補備註及簽章，並提供建物權狀及戶籍資料影本。

８.列舉扣除額項目有哪些？扣除額上限是多少？

綜合所得稅的列舉扣除額項目懶人包如下：

FAQ常見問題解答

宙霆房貸抵稅心得看法

房價居高趨勢世界主要先進國家政府如美國、日本、中國等…對於不動產平衡控制不至於政策有利與房價飛長。台灣2024年目前為止還是高價狀態，最近跟有房貸的朋友討論，房貸能節稅它們知道嗎?問身邊朋友五個只有1個有聽說而已，還是那種不是很確定可以節稅。我寫了這篇房貸節稅文章希望能幫助到大家。

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