最後更新日期：2024年07月29日
在買屋過程中，買方突然間房仲說要約「見面談」。大多數這種情況通常在買方未準備充分的情況下發生，並且多數房仲在安排見面談之前也不會詳細說明具體情況，這使得不少買家感到困惑或怕被話術而買貴，雖然網上已有許多消費者分享了關於買屋見面談被關在小房間的不佳經驗，但許多大多數房仲依然熱衷於安排見面談。那麼，見面談這其中有什麼為人詬病的秘密呢?
如果你是被房仲安排見面談的買方，應該如何應對呢？有哪些方法可以破解這個局面？本文將從多角度為你解析，幫助您擺脫見面談帶來的困境，並提供經驗的買屋技巧有效方法，面對見面談時不確定性預防措施。此外，如果您真的很想購買某個物件，教如何以最接近底線的價格達成交易，避免支付過高的價格。
宙霆站在客戶角度想，我需要支付仲介服務費了，還需額外撥出時間來見面談滿臉問號??買賣方不是長期處於跟客戶面對議價環境，最終可能被不懷好意的房仲話術買高了，大有人在，宙霆從來不主動提起見面談這回事，這篇文章內容要跟黑心同行說聲對不起了。
宙霆會分享如何不要見面談方式及不得不見面談要如何守住底價取得優勢?
１.見面談的必要性?房仲為何偏好這種方式？
見面談已成為許多房仲經常採用的方式從人性的角度，見面談確實有其獨特的作用，並且能夠有效利用心理技巧來達到房仲的目的。房仲可以直接觀察買家的表情、肢體語言，進而掌握買家的心理狀態。這使得房仲能夠更靈活地調整策略，針對賣方買方的心理弱點進行。例如利用資訊不對等進行等，或當買家表現出對某房屋的興趣時，多常見的就是拉長時間增加疲勞感，房仲可以利用這一點施加壓力，讓買家覺得如果不立即下決定，可能會錯失良機，賣方心理，基本上買方願意出來談代表有追加可能性。
說到資訊不對又勾起過往買貴回憶，當時賣房業務的跟我說我要買的這間同社區裡最便宜的當時買房小白新手的我想說相信專業，事後去問鄰居我買的價格1坪多2萬。隨然不是見面談但每次說到資訊不對等就會回想到。
宙霆觀察綜合整了同業，並結合自身觀察心得，說明為何以前房仲如此偏愛使用「見面談」這一招：
1-1.見面談助成交，變數減少
從買方下斡旋到賣方簽收斡旋單，再到正式簽約，這段時間充滿了不確定性。宙霆聽過同業中最快的見面談安排案例，白天收斡旋後，晚上立刻約賣方見面談。雖然這種極端情況多半是因為買方出的價格非常吸引人，但這樣的安排確實有效。
通常，房仲會先與賣方報價格並溝通，經過幾天的協商後才會安排買賣雙方見面談。而見面談當天，房仲也會邀請代書在旁等待，讓買賣雙方談妥後立即簽約。這樣可以大幅縮短從賣方簽收斡旋單到正式簽約的時間，減少每個節點的間隔時間，降低交易過程中的雙方變數。
1-2.見面談提升效率，降低風險
見面談不僅能夠加速交易流程，還能有效降低變數。在賣方簽收斡旋單到正式簽約之間，空窗期的消失大大提升了案件的成交率。這種高效的方式，說對房仲和和買賣三方來說都是減少不確定因數。
1.3.仲介店家愛用
因為有效所以愛用，仲介業務單位是賺錢多的人最有地位跟份量的工作環境，方法好與壞別人感受已不是那麼重要，尤其傳統仲介最為提倡，問問有被帶去小房間的身邊朋友們一定懂我在說什麼。
２.見面談讓仲介知難而退的3技巧
成功率極高可能性，想讓仲介放棄見面談的可能性很低，但世事無絕對作為買方的你，可以採取一些方法讓要約雙方見面談房仲大打退堂鼓，宙霆分享以下是3個實用的技巧：
2-1.直球對決
如果你不想進行見面談，最直接的方法就是拿斡旋金或要約書，讓業務去跟賣方談。 假如你對見面談沒有興趣，而業務一直堅持要求見面，那麼最乾脆的方法就是放棄這個業務或這個案件。
當價格談妥後，直接約出來簽約就好。這種方式不僅能確保你接受的金額，更簡單也不會被疲勞轟炸，也能避免見面談可能帶來的不確定性如小房間要多久….。
2-2.控制見面談的時間和條件
當房仲邀請你進行見面談時，你可以使用以下兩種方法來控制時間：
- 時間管理：
- 明確告知房仲，你只能安排X小時的見面時間。如果在這段時間內無法達成協議，你將因其他安排而無法繼續。(防範拖延)
- 告訴房仲，你僅在白天有空。如果房仲說賣方只能晚上見面，請婉轉表示此時間無法配合，請房仲協調賣方改時間。(防範夜間疲勞感倍增)
- 理由離開： 提出一個無法拒絕的理由，讓房仲明白你必須在限定時間內離開。 例如：
- 幾點前要離開必須去接孩子或長輩，如接小孩學校只允許家長或親人接送。
- 有一場重行程會議多久後一定要離開。
- 已經與事業老闆生意約定多久後必要離開。
延伸閱讀：見面談不給走？她「被關小房間」3小時嚇壞：不敢再找房仲
2-3.讓仲介明白成本和風險
在安排見面談之前，請明確告知房仲你的價格上限，並希望從此價格開始談判。如果賣方無法接受這個價格，請不要浪費時間見面談。另外告知房仲，如果當天未能達成協議，你將取消斡旋金或要約書之可能並尋找其他房仲。
這樣的做法會讓房仲更謹慎地安排見面談，因為他需要確保賣方的價格與你的預算相符，否則他可能失去一個潛在的買家。這對房仲來說是相當大的風險，他們自然會更慎重考慮。
３.如何買屋見面談守底價
買任何東西都會有心動時刻的時候在所難免，不管是風水、格局、環境哪一點吸引你讓你有想跟房仲約見面談那麼我推薦以下幾種技巧守住底價，過往經歷買方主動約賣方見面談的例子也不是沒有比例比較少。
3-1.設定出價底線給房仲知道
買房過程中，最重要的一件事就是設定你的出價底線。無論是否需要見面談，你都應該先計算清楚自己能承受的最高出價。同樣地，賣方心中也一定有出售價，只不過多數屋主對自家房子的了解會比買方更深入，因為關係到否獲利，相對而言，買方不一定能有充分的準備，因為不知道什麼時候會遇到適合自己的房子。遇過看10年以上的還在看房子的…。
3-2.以不要超過能力負擔範圍為主!
在正式見面談前，必須先設定好自己的最高出價，並保留至少3次以上的加價機會。以下是一個實際案例來說明如何操作：
舉例房子開價1450萬，如房仲有告訴你屋主底價1350萬，見面談之前出斡旋金或要約書是1250萬，那麼該如何再見面談精細地進行加價？
- 心中設定好你能接受的最高出價，假設最高出價是1330萬元。
- 設定1250萬到1330萬之間的加價區間，並進行至少3次以上的加價。建議採用倒漏斗式加價方式：第一次加價可以先加一半的金額，即45萬元；接下來第二次再加約20萬元；最後再加一半，即10萬元。這樣的加價方式能讓你有多次出價機會，也讓房仲有更多機會與賣方談價。隨著每次加價的金額越來越少，房仲跟屋主會明白你可加價的空間越來越小，再不決定時間就慢慢消失。
- 最後，不論加價到何種金額，你仍應留下一點點空間，並選擇吉利的數字如6或8或9加價雙方討個吉利。
按照以上步驟，至少能進行三次加價。對買方而言，第一次出價非常重要，因為這決定了買屋成功率提高門檻房仲是否願意接受你的斡旋單或要約書。接下來就是加價的次數和幅度，這會顯示出你的誠意。買方加價的重點在於，是否能讓居間方房仲有足夠的理由去說服賣方，讓屋主相信你有誠意購買。
3-3.堅持加價步驟遠離風險
堅持步驟以免自己陷入超過自己能力以外的負擔風險，見面談過程中我們都加價了仲介或賣方也沒有軟化態度調整，推薦有個很快就有決定的說法：「為什麼我加價了，賣方還是不調價？這樣見面談意義嗎？」會給房仲帶來不小的壓力，這種詢問方式配合「2-2.控制見面談的時間和條件」中的策略促使他們加快進程或進行調整，讓談判能更快有結果。
４.見面談究竟是好是壞？
這個話題一直都在討論中。然而，這其實是一個非常主觀的問題，因為每個人的偏好不同，有人喜歡老一輩大多喜歡見面談可能因為見面三分情典故吧，有人則不喜歡，這取決於個人的習慣和經驗。
真正的重點在於房仲公司和業務的做法。很多見面談引發的糾紛或不愉快經驗，都是因為不當的操作手法觀感不佳長久累積而成。
能買得起房子、賣得出房子的人大多是聰明的消費者。現代資訊越來越透明，如果房仲還堅持用傳統手法，認為只有製造各種情況才能成交並獲取服務費，那麼真的需要重新考慮一下是否該改變方式。因為在見面談中製造狀況的時候，現代的客戶真的會不知道嗎？
一切源於信任。做狀況破壞了這種信任感，一旦失去信任，客戶未來也不會再找你服務。信任的建立和維護真的非常關鍵長久之計。
宙霆建議討論
事前準備工作做得充分，不論是買方還是賣方都會感受到並理解這一點。宙霆都是雙方洽談好後直接約時間簽約，很少需要見面談除非有一方主動提，這是因為客戶對我們有足夠的信任。買方告訴我們他們能承擔的最高價格，我則盡力與屋主談判，確認雙方價格無誤後就安排時間在公司正式簽約。這樣的決定都是經過深思熟慮的，比起見面談時倉促做出的決定，更能避免後悔或糾紛。
跟我接觸得客戶都知道我會事前把好與壞分析讓客戶知道因為客戶有「知」的權利。
有時候真的不得不必須要見面談又遇到中意的不動產，宙霆文章內都幫你整理好了多看幾遍你會覺得仲介見面談不就是那幾招而以。還有有不清楚的或想問其他歡迎加入官方LINE免費諮詢。
