專任約一般約優缺點、差別有哪些?仲介不說的專任約陷阱?－不動產陳宙霆 | 房地筆記本

最後更新日期：2024年10月04日

前言

賣屋專任約一般約哪個好?房仲賣屋一定會聽到簽委託專任約或一般約，專任約與一般約好與壞處，如果我是屋主要給房仲哪一種約比較好，簽委託注意事項有哪些?房仲叫我自願放棄審閱期?簽專約等於要負相關責任那些要注意?

以上要賣不動產會臨到的問題，如何專任約或一般約選擇如何辨別好壞委託注意事項，此篇幫你解析。

１.專任約是什麼意思?

專任約，「專任委託銷售契約書」屋主將房子獨家全權委託給一家房仲公司賣的銷售的契約，期間內，屋主不能自行賣房子，也不能同時委託其他房仲。這就像把賣房子的任務完全交給了這家房仲，讓他們能全力以赴地幫你找到合適的買家。

２.專任約優缺點?

簽訂專任約，就表示房仲公司會更積極地幫您賣房子。因為他們是唯一的銷售窗口，會投入更多的資源和時間來促成交易，以下看優缺點

2-1.專任約優點

• 專人服務，效率提升： 房仲會更專注於銷售您的房屋，因為單一家可賣準業績概念!
• 行銷資源集中： 房仲運用公司的行銷資源，如網站、社群媒體等，擴大房屋曝光度。
• 溝通順暢： 僅需與一位房仲聯繫，減少溝通成本和避免資訊混亂。
• 價格穩定： 由單一房仲銷售，避免出價混亂被多數仲介拉價影響
• 專業建議： 房仲能提供專業的建議，協助屋主評估房屋價值、制定銷售策略。
• 降低房屋損壞風險： 房子若有毀損，有專人負責以防多數仲介看屋後沒關門沒關水電等損失。

2-2.專任約缺點

• 仲介素質參差不齊： 若不幸遇到不負責的房仲，可能影響房屋銷售進度。
• 資訊不對稱： 屋主可能無法獲得所有買家的出價資訊。
• 綁約期限制： 簽訂專任約後，屋主在約定期間內無法自行銷售房屋。
• 專任約底價限制： 部分房仲會要求屋主設定底價，若有買家願意出高於或打底價的價格，房仲可以直接報成交。

2-3.專任約期限

專約期限大約1季為3個月或更長，認真仲介會為房屋銷售製作拍照，360度或720度房屋環景拍攝，或錄製影片，空拍，格局圖等準備為各大銷售平台如591，FB，樂屋網等等之銷售準備素材。

３.專任約陷阱有哪些?

簽專任約優點看似較多但注意哪些專任約陷阱避免違約?

3-1.專任約私下成交

期限內不管短約或長約時間沒有結束內屋主不能自售，值得注意的是專約期限內房仲有帶看過的客戶，委託時間到後2-3個月內不得與該客戶交易則仲介有權力爭取服務費用。(看委託書內容及時間)

3-2.自願放棄審閱期

當你委託房仲銷售房屋時，可能會被要求放棄契約審閱期，按照《消費者保護法》的規定，至少會有 3 天的審閱期，訪間許多同行乃會請屋主或地主勾選自動放棄審閱權，這是有失公平原則，故該拋棄契約審閱期的條款應屬無效。但消費者(委託人)認為可以接受時得主張該條款仍構成契約之內容。

可參考最高法院 110 年度台上字第 2837 號判決。

3-3.專任約提前終止契約

簽專任約看到房仲的承諾，卻忽略了契約中對自己的限制。一旦簽約，就表示你將房屋的銷售權完全委託給該房仲，除非對方同意解約，否則你很難單方面終止契約。想提前解約，可能面臨支付高額違約金的風險。

４.專任約解約4種方式推薦

1. 一開始仲介沒說明賣房委託有兩種一般約跟專任約差別內容跟給選擇。
2. 專任約期間內沒有相關進度回報或銷售模式與當初答應落差太大有失專任之責。
3. 違反善良管理人義務，家裡是否被非自然因素破壞等因素。
4. 委託書上有瑕疵有地方沒簽名到。

若想終止或解約有以上情形向仲介店家反映有機會，合約為兩方合意單方面隨意解約乃有違約賠償之風險，參考不動產委託銷售契約書範本第十條：「委託人終止契約之責任　本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之、民法第549條。

５.一般約是什麼?

一般約，「一般委託銷售契約書」，是指屋主可以同時委託多家房仲公司，或甚至自己來銷售房屋。這就像是在不同的平台上刊登廣告，增加房屋曝光率，讓更多潛在買家看到。

６.一般約優缺點?

一般約提供屋主更大的彈性，讓你擁有更多選擇。一般約的最大特色就是屋主可以同時委託多家房仲，甚至自行銷售。這表示你可以：

6-1.一般約優點

• 自主性高： 屋主可自行銷售，不受限於單一房仲。
• 曝光度廣： 多家房仲同時銷售，能吸引更多潛在買家。
• 競爭激烈： 多家房仲競爭，可能獲得更好的成交價格。
• 彈性大： 可隨時調整銷售策略，不受限於契約條款。
• 價格自由： 屋主隨時調整，不受限於底價。

6-2.一般約缺點

• 行銷不一： 各家房仲行銷力道不均，無法全面掌握銷售力道。
• 資訊量過大： 多家房仲提供的資訊可能讓你眼花撩亂。
• 溝通成本高： 需要與多家房仲溝通，耗費時間精力。
• 出價落差高： 容易出現出價格不一，影響判斷。
• 責任歸屬不明： 房屋損壞時，難以釐清責任。
• 時間成本過高： 屋主需要花費時間處理銷售帶看。

6-3.一般約期限

售屋委託期限無一定時間，無論是專任委託銷售契約或是一般委託銷售契約，其委託期限皆為契約自由之範疇，得以由當事人自行約定，跟專任約一致有3天審閱期間同樣規定。常見的委託期限3個月、6個月或更長。

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７.專任約VS一般約懶人包

８.賣房流程8步驟

1. 產權確認 (範圍、所有權、現況)
2. 銷售價格 (價格查詢、預算盈利、稅務)
3. 行銷曝光 (仲介、各大銷售平台)
4. 帶看議價 (磋商、收訂)
5. 簽訂契約 (代書、開立履約專戶、收第1期款)
6. 用印 (出示買賣相關文件、收第2期款)
7. 完稅 (交相關稅賦、收第3期款)
8. 交屋 (驗屋、收最後期款)

延伸閱讀：買房流程那些要注意?
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專任約一般約常見問題QA

宙霆總結討論

賣房首先查行情價內政部實價登錄找同類型要賣透天就找鄰近一樣類型價格才不會被黑心仲介誤導。
當有房仲業務要求簽專任委託前，先了解業務會用哪些銷售方式曝光?，那怕是信任度再好的業務，簽回去當庫存放著也是有可能發生的，被放著沒出售時間成本屋齡老化折舊當下可能沒什麼但時間一久…。
無論選擇哪種方式,都應仔細閱讀合約條款,了解自己的權利和義務才不會房屋沒賣到還賠款，給專任約是全權給仲介公司相對找積極的業務是何許重要。

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