最後更新日期：2024年11月05日
▌前言
借名登記買賣房屋常遇到的真正的購買人因為私人原因不能登記在自己的名字上面，在華人最常見借別人登記，最常見的是為了節稅、規避限制或不想被其他人知道財產等等，許多人會選擇將財產「借名登記」在親友名下。什麼情況下為合法，又該如何事前保障借名登記不被隨意被出售的風險？如果你也有相關疑問，宙霆整理這篇文章提供給大家怎麼保護自己的不動產。
１.借名登記是什麼?
「借名登記」是一種常見的法律行為99年度台上字第1662 號判決：「按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分、他方允就該財產為出名登記之契約」，股票、汽車、不動產等皆可為借名契約之標的。
- 他方名義(出名人)：將名字借出登記的人(登記名義人)。
- 當事人(借名人)：實際所有人，一般為出資人(買受人)。
舉例說明：
我借別人名子登記為所有權人，實際使用、管理、買賣還是我在決定。
但也有可能我跟出名人另外有協議如何使用、管理、買賣。
２.借名登記要件?
早期借名屬於消極信託，並助長脫法行為，進而構成通謀虛偽意思表示，故其法律效果多屬無效。近幾年來最高法院改變見解，最高法院98年台上字第76號判決即指出，依民法第529條規定：關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。
- 未違反強制規定、禁止規定或公序良俗。
- 雙方合意進行借名登記。
- 將借名人的不動產登記於出名人的名下。
- 由借名人對於該不動產進行管理、使用、處分。
說明：
早期借名登記是不被認可因為有騙人的意思，無效居多。
後來判決98年台上字第76號判決不同見解借名登記屬於勞務契約，後續有被認可。
３.借名登記效力合法性為何?
滿多因自身欠錢欠稅等等各因素不能登記需要借別人名字有效跟沒效說明如下：
3-1.借名登記有效
本於私法自治，契約自由，當事人得自由規制其私法生活，且法亦無明文禁止借用他人名義為不動產登記，故借名登記契約原則上有效。
3-2.借名登記無效
雙方締結該借名登記契約之內容或目的係悖於強行規定或違反公序良俗時，則無效。 至於一方當事人有意迴避相關法律之適用，則可能被認定為脫法行為而無效。至於借 名登記契約是否違反公序良俗而無效，亦須個案判斷之，非當然抵觸。
說明：
實務上借名人如果是因為借錢或欠稅金需要借別人的名字登記有違反公序良俗無效之可能。
延伸閱讀：參考最高法院99年度台上字第1662號
延伸閱讀：參考最高法院105年度台上字第2384號
４.借名登記契約範本怎麼寫保障自己？
契約保障雙方內容通常包含以下幾個重要點：
- 雙方當事人的基本資料(借名人和出名人)
- 借名登記的標的物(不動產的詳細資訊)
- 借名登記期限確保債權時效。
- 雙方的權利義務約定(如管理、使用、收益、處分等)
- 返還條件和程序
建議在簽訂契約時,事前諮詢專業代書、律師、公正單位協助,以確保契約內容完整且符合法律規定。
4-1.借名登記契約範本
推薦以下兩頁常用範本提供給大家參考下載使用。
範本第二頁
以上契約雙方合意可自行增加或減少條款。
５.借名登記公正需要嗎?
建議要公證，因為如果他日出名人隱瞞把不動產出售，或做出有損害借名人之權益時，可證明是雙方借名關係出名人無權處分較有效力，省去借名登記日後舉證返還之收蒐證。
5-1.公證費用
一般不動產公證費用平均費用約落在5000~10000，因價值多寡及另加公正強制執行費用有所不同。
延伸閱讀：公證法費用標準
６.借名登記返還
說到借就一定有返還怎麼還，如有一方不願還或不願承認怎辦，多久時效性要返還?以下說明：
6-1.雙方合意返還
此為最單純無爭議，借名人跟出名人，當初以「贈與」或「買賣」向地政機關申請所有權移轉登記，雙方借名登記是事實返還給當初借名人。
6-2.法院判決借名登記返還
有一方不願意返還(多半為出名人)，訴請法院途徑請求返還該不動產。這時侯可主張借名登記契約關係及公正資料、出資費用、對話紀錄相關舉證等能證明借名不動產之事實請求返還，可參考請求權基礎民法第 541 條、第 179 條。
6-3.返還時效期限多久?
借名登記前述是委任關係所以是債權性質，說到債權就有時效性
民法第125條請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。
民法第144條第1項規定：「時效完成後，債務人得拒絕給付。」
簡單說屬於債權的借名登記起時間經過至15年後，別人會有權主張基於債權時效超過了歸還該不動產等情形要注意。
6-4.有人過世借名登記還存續嗎?
一般來說委任關係因當事人一方死亡會消滅，但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。參考民法550條。
宙霆建議客戶：
立據借名登記契約內容特別約定：不因為任何一方死亡而此委任關係消滅其後繼承人延續借名之存在，有關該不動產繼承之相關稅費、費用由借名人方全數繳納。 以上確保日後不因某方當事人死亡消滅借名之存在。
７.借名登記偷偷出售有刑罰嗎?
依據最高法院的解釋最高法院106年2月14日第3次民事庭會議通過有關借名登記之決議出名人有權處分，出名人與借名人間之內部約定債權契約，其效力不及於第三人，不能對抗第三人買方。
重點來了!出名人隨然有權處分不動產，但跟借名人還是有債權委任存在，出售行為並非毫無代價，並甚至有心人濫有權處份並非無敵。
恐有刑法第342條背信罪之虞，借名登記出名人移轉背信罪判例，臺灣基隆地方法院 112 年度訴字第 217 號刑事判決。
刑法 第342條 背信罪
為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。
８.借名登記3大風險
出名人不經借名人同意私下移轉實務上風險有以下三種：
8-1.出名人偷偷出售
出名人未經借名人同意，私下將不動產出售給第三人。由於出名人在法律上是登記的所有權人，因此有權處分該不動產。
8-2.出名人欠錢被查封
出名人因個人債務問題被強制執行，導致不動產被法院查封。雖然實際所有權屬於借名人，但因登記在出名人名下，被列為執行標的。這種情況下，借名人不能主張因借名登記對抗債權人查封。
8-3.出名人不返還
出名人在借名期間中途或結束後，拒絕將不動產返還給借名人。這種情況下，借名人可能需要通過法律途徑來主張權利，但過程曠日廢時。此外，還要舉證借名關係，借名人借名登記的存在。
預防勝於治療!提供充分的借名登記證據資料可有效減輕借名登記的舉證難度，以防日後不得以雙方須興訟認定借名登記契約存在，在借名登記關係持續期間，應謹慎保管所有相關文件。
這樣一來，萬一日後發生糾紛，就能避免陷入舉證困難的窘境。
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９.借名登記返還後稅務有哪些?
日後雙方無論原因是合議、判決移轉、調解移轉或和解移轉等，均屬另一次的所有權移轉行為，當借名登記關係消滅時終於在回歸借名人名下了真高興，依法還是要申報並繳納土地增值稅。
因非屬契稅條例所規定應申報繳納契稅的範圍（買賣、承典、交換、贈與、分割或占有），若借名返還房屋案件免納契稅。
借名登記返還不動產若持法院判決及判決確定證明書辦理不動產移轉登記，因不具有契約性質,非屬印花稅法規定之課徵範圍。 若是和解筆錄、調解筆錄、調解書辦理不動產移轉登記,則須依法貼用印花票。
借名登記常見QA
借名登記合法嗎?
以前不合法近年來法院有支持，但不能違反強制規定，公序良俗為原則需看個案。
借名登記會影響首購條件嗎?
首購條件是看借款人不是看登記人，舉例：出名人名下有一間房無貸款符合首購。
借名登記如何舉證？
當初的借名登記契約、公正契約、出資證明、房屋稅、水電費、地價稅、貸款付款費用，裝潢費、房屋管理越多越好相關證明。
借名登記被繼承了怎麼辦?
民法550條雖然有委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。還是提出相關證據終止出名人其繼承人的繼承。
借名登記出名人需要繳稅嗎?
實務上相關費用都由借名人繳納，出名人還要自己出錢可能性很低。
借名登記需要公正嗎?
建議要公正較穩妥，大家安好沒事，如有一天有一方過世可舉證。
宙霆總結整理重點
借名登記的概念、要件、風險及相關稅務問題。主要這五點如下：
- 借名登記是指將財產以他人名義登記，但實際由自己管理、使用、處分等行為。
- 近年來法院對借名登記的態度有所改變，被認定有效。
- 借名登記的三大風險包括：出名人私下出售、因債務被查封、拒絕返還財產，皆需要訴訟曠日廢時。
- 為保障權益，建議簽訂借名登記契約並公證，保留相關能借名登記相關文件。
- 借名登記返還時需繳納土地增值稅。
宙霆常有諮詢需要借名買不動產我整理了此篇文章以上是常遇到的五大重點基本上能把這幾點多看幾遍，相信對借名使用有一定程度的認識，我們身邊不只有買賣房屋團隊還有專業代書、律師團隊，不止是買賣房子還是你的財產守護者。
